무언가를 싸게 사서 비싸게 팔아 자산을 불리는 것은 투자의 기본 원리입니다. 날이 갈수록 부동산 경매에 관심을 갖는 사람이 점점 늘어나고 있습니다. 경매를 잘 활용하면 부동산을 시세보다 적은 돈으로 사게 됨으로써 자산을 늘릴 기회를 얻게 되기 때문입니다. 오늘은 부동산 경매에 대해 공부하려면 가장 기본적으로 알아야 하는 개념인 강제경매와 임의경매에 대해 알아보겠습니다. 강제경매 임의경매의 차이는 무엇인지 예를들어 쉽게 정리해보겠습니다.
부동산 경매의 종류
부동산 경매는 두가지 종류로 나뉩니다. 임의경매와 강제경매입니다.
이 둘의 차이를 예를 들어서 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
임의 경매
임의경매는 주로 은행에서 돈을 대출한 사람이 상환 기간 내에 돈을 갚지 않은 경우, 돈을 대출해 준 당시 설정해 놓은 근저당권을 토대로 경매를 바로 신청하는 것입니다.
예를 들어보겠습니다. A라는 사람이 집을 담보로 은행에서 대출을 받으려고 합니다. 은행은 대출을 해주기 전에 이렇게 물어봅니다. “당신 3개월 안에 빌린 돈의 원금과 이자를 갚아야 돼. 안 그러면 당신 허락없이 당신의 부동산을 경매에 붙여 판매되면 그 돈 가져갈거야. 동의하면 빌려줄게.” 자신의 부동산을 담보물로 잡겠다는 말에 A는 동의를 했고 은행은 돈을 빌려줍니다. 하지만 시간이 흘러 A는 돈을 갚지 못했습니다. 이때 은행은 근저당권을 토대로 바로 법원 경매를 통해 돈으로 환가하는 절차를 진행합니다. 이것이 임의 경매입니다.
강제경매
강제경매는 보통 개인들 간에 일어나는 일로, 만약 A가 B에게 돈을 빌리고 갚지 않은 경우, B가 소송을 걸어 승소를 한 다음, 그 판결문을 토대로 경매를 신청하는 것입니다.
예를 들어 보겠습니다. A가 신용카드로 카드를 막 긁고는 수개월 째 카드값을 갚지 못해 연체가 되었습니다. 이런 상황에서 카드사는 즉시 A의 부동산을 경매에 붙여 돈을 가져갈 권리는 없습니다. 카드사는 돈을 그 사람의 신용도를 보고 빌려준 것이지 부동산을 담보로 빌려준 것은 아니기 때문이지요. 이때, 카드사가 카드 대금을 받기 위해서는 민사소송을 진행해야 합니다. 그렇게 해서 승소를 했을 때, 부동산을 법원 경매에 붙여서 채무액을 받아낼 수 있게 해주는 집행권원*(판결문)을 받아 그것을 가지고 비로소 경매를 진행할 수 있게 되는 것입니다.
*집행권원이란? : 국가의 강제력으로 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시한 집행력이 부여된 공정증서
| 강제경매 임의경매 차이 | |
| 강제경매 | 임의경매 |
| 판결에 의한 경매(판결문 필요) | 근저당에 의한 경매(판결문 불필요) |
| 소송 절차가 있어서 오래 걸림(보통 1~2년) | 소송 절차가 없어서 속전속결(약 6개월 소요) |
| 근저당권자보다 후순위로, 경매 낙찰가보다 근저당권 설정액이 많은 경우 경매 후에 돈을 회수 못할 수도 있음 | 근저당권이 설정되고, 그에 따라 우선순위 배당을 보장받기 때문에 낙찰이 되면 채권 회수 가능성이 높음 |
간추리자면 강제경매는 채무에 대한 판결 승소 이후 진행하는 경매이고, 임의경매는 저당권을 설정한 채무에 대해 진행하는 경매인 것입니다.
경매 절차 이후의 강제경매 임의경매 차이
강제경매와 임의경매는 소유권 이전까지의 경매 절차는 모두 동일합니다. 하지만 경매 취소 시에는 차이가 생기게 됩니다.
임의경매 취소 시
임의경매의 경우 매수인(입찰자)이 경매에서 낙찰을 해서 대금을 지불하고 소유권까지 취득했다 할지라도, 추후에 경매 원인인 담보권이 무효라는게 밝혀지면 소유권을 잃게될 수 있습니다.
예를들어 잘못 설정된 근저당권에 기초해 임의경매가 진행되었다고 했을 때, 매수인이 잔금을 납부하고 소유권 이전까지 끝냈다고 할지라도 해당 근저당권이 무효라는게 뒤늦게 밝혀지면 그 소유권은 다시 원래의 소유자에게 반환이 되어버립니다.
그렇기 때문에 경매 이전에 반드시 확인해보아야 할 점은, ‘경매의 원인이 된 권리가 정당하게 설정된 것인가’하는 것입니다. 특히 개인이 설정한 근저당권이라면 나중에 무효가 될 가능성이 있기 때문에 조심해야 합니다.
강제경매 취소 시
이와는 다르게 강제경매의 경우에는 법원의 판결에 기초하여 채권자가 경매를 신청하는 것이기 때문에, 나중에 매수인이 부동산의 소유권을 잃게 되는 경우는 거의 없습니다.
오늘은 부동산 경매에서 강제경매와 임의경매의 차이에 대해 알아보았습니다.
요즘에는 어린 학생들도 부동산을 공부하기도 하며, 20대 초반의 젊은 분들도 임장을 다니는 모습도 심심치않게 볼 수 있습니다. 남들 다 준비하고 대비할 때, 나만 뒤쳐질 수는 없겠지요.
이 블로그를 통해 종종 다양한 부동산 기초 정보들을 쉽게 알려드릴테니, 부동산 초보자이시라면 한번씩 방문해서 가볍게 읽어보시기 바랍니다.
