얼마 전 양도소득세에 대한 글을 통해 양도세가 무엇인지 쉽게 설명해 드렸지요. 이번에는 양도소득세 계산 방법에 대해 살펴보겠습니다. 또 많은 분들이 궁금해 하시는 양도세에서 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에는 뭐가 있는지도 함께 알아보겠습니다.
양도소득세 계산 구조
앞 글에서 설명한 것처럼, 양도소득세는 내가 매물을 소유한 기간동안 발생한 총 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 즉 양도차익에 대한 세금이라는 이야기 입니다.
양도소득세 계산은 순서대로 4단계로 나뉘는데요.
| 양도소득세 계산 순서 | |
| 1단계 | 양도가액(판 가격) – 취득가액(산 가격) – 필요 경비 = 양도차익 |
| 2단계 | 양도차익 – 장기보유 특별공제 = 양도소득금액 |
| 3단계 | 양도소득금액 – 양도소득 기본공제(250만원) = 양도소득 과세표준 |
| 4단계 | 양도소득 과세표준 x 세율 = 산출세액 |
이제 한 단계씩 알아보겠습니다. 그리 어렵지 않으니 걱정 마시고, 아래에서 차근차근 한 단계씩 살펴보겠습니다.
양도소득세 계산 방법
기본적으로 양도차익은 내가 최종적으로 판매한 가격에서 내가 샀던 가격을 빼는 건데요. 여기서 그 자산을 소유한 기간동안 발생한 여러 지출을 고려 받을 수 있는데, 이것을 필요경비라고 합니다.
| 1단계 | 양도가액(판매 가격) – 취득가액(구매 가격) – 필요경비 = 양도차익 |
필요경비로 인정받을 수 있는 항목은 다음과 같습니다.
예를들어 보겠습니다. 만약 제가 아파트를 1억을 주고 샀고 가격이 올라 나중에 2억에 판매했다고 한다면, 차익은 1억이지요. 하지만 이 1억에 대해 세금을 내는 것이 아닌, 1억에서 위에 해당하는 항목 내에서 지출된 돈은 빼주겠다는 것입니다.
위 항목들을 인정받기 위해서는 지출을 했다는 증빙 서류가 꼭 있어야 합니다. 그렇기 때문에 위의 항목들에서 지출이 일어날 때는 꼭 해당 서류와 영수증을 잘 모아 놓아야 합니다.
필요 경비에 더해 또 공제되는 것들이 더 있습니다 . 아래의 2가지 입니다.
- 장기보유 특별공제
- 양도소득 기본공제 (250만원)
1. 장기보유 특별공제
앞에서 산출한 양도차익에서 ‘장기보유 특별공제’라는 것이 또 공제될 수 있습니다.
| 2단계 | 양도차익 – 장기보유 특별공제 = 양도소득금액 |
‘장특공’이라고도 하는 이것은 말그대로 그 부동산을 오래 보유하고 있을수록 공제를 많이 해주는 것인데요. 매매차익에서 일정 비율을 공제해주는 것입니다. 이 공제의 조건은 1주택자와 다주택자가 다릅니다.
- 1주택자 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유한 자에 해당 (연 8% x 10년 = 최대 80% 공제)
- 일반(다주택자) 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유한 자에 해당 (연 2% x 15년 = 최대 30% 공제)
장특공은 3년 이상 소유한 자들에게만 공제가 되는 사항입니다. 보유 기간 및 거주기간에 따른 공제율은 아래와 같습니다. 양도가액(판매가격)에 공제율을 곱한 것이 장기보유 특별공제 금액입니다.
2. 양도소득 기본공제
앞에서 구해진 양도소득금액에서 또 한가지가 공제되는데요. 바로 ‘기본 공제액’ 250만원입니다.
| 3단계 | 양도소득금액 – 양도소득 기본공제(250만원) = 양도소득 과세표준 |
이 기본 공제는 양도소득자별로 연 1회에 한하여 공제해주며, 모든 양도소득세 과세대상자산에 동일하게 250만원이 공제됩니다. (미등기양도자산은 제외)
이제 마지막 단계입니다. 3단계에서 구한 양도소득 과세표준에 세율을 곱해주면 최종 산출세액이 결정됩니다.
| 4단계 | 양도소득 과세표준 x 세율 = 산출세액 |
과세표준 금액에 따라 기본 세율이 달라지는데요. 세율을 다음의 표에서 확인해보세요.
각 과세표준에 대한 누진공제액도 있습니다. 이렇게 산출세액에서 누진공제액을 빼주면, 납부해야 하는 양도소득세 계산이 완료된 것입니다.
위의 4가지 단계를 다시 한번 정리하면 이렇습니다.
설명해드린 내용이 잘 이해가 되실까요? 조금 복잡하지만 양도소득세는 부동산 세금에 있어서 가장 중요한 세금이기 때문에 그 개념과 계산 방법을 잘 숙지하고 계시면 좋습니다.
양도소득세 계산을 훨씬 수월하게 도와주는 도구가 있는데요. 바로 양도소득세 자동 계산기 입니다. 이는 국세청 홈택스에서 제공하고 있는데, 실제로 양도소득세 결정 금액이 나오는 것은 아니고 모의로 계산해보는 것입니다.
양도소득세 자동 계산기
1. 홈택스에 접속해 본인인증을 하고 로그인을 합니다.
2. 메인 화면 우측의 [세금 종류별 서비스] – [세금 모의계산]으로 들어갑니다.
3. [양도소득세 자동계산하기]를 클릭합니다.
4. 다양한 케이스에 따라 모의 계산해 볼 수 있는 메뉴들이 있습니다. 그 중 해당되는 곳에서 [계산하기]를 눌러줍니다. ‘간편계산’ 외에는 모두 로그인이 필수입니다.
5) 이제, 양도 물건에 대한 정보를 입력한 다음에 [세액계산하기]를 누르면 양도소득세 자동계산 내역을 확인하실 수 있습니다.
이 계산기는 말그대로 모의 계산일 뿐, 실제 세액은 이 결과와 다를 수 있으며, 신고 또한 따로 해주어야 합니다. 이제 양도소득세 신고 방법에 대해 아래에 글에서 알아보겠습니다.
▶ 양도소득세 신고하기