부동산을 보유하고 거래하다 보면 헷갈리는 개념과 용어들이 너무 많습니다. 오늘은 정말 많은 사람들이 헷갈려하는 공시지가와 실거래가의 개념 차이와 두 가격이 다른 이유에 대해서 알려드리겠습니다. 기본개념부터 최대한 쉽게 설명해드릴테니 더이상 헷갈리지 마시기 바랍니다!
목차
- 공시지가 실거래가 개념 정리
- 실거래가란?
- 공시가격이란?
- 공시지가란?
- 공시지가, 실거래가 다른 이유는?
공시지가 실거래가 개념 정리
공시지가와 실거래가의 차이를 많이들 궁금해 하시는 이유는 아마 부동산 가격과 관련된 용어가 많기 때문인 것 같습니다. 공시지가, 실거래가 뿐 아니라 공시가격, 기준시가, 개별 공시지가, 표준지 공시지가 등 뭐가 뭔지 저도 처음에는 너무나 헷갈렸습니다.
이제 공시지가와 실거래가 각각의 용어 개념을 알아보겠습니다. 이걸 알아야 공시지가와 실거래가가 왜 차이가 나는지를 알 수 있습니다. 만약 개념들을 다 알고 계시다면 바로 마지막 소제목으로 넘어가셔도 되겠습니다.
먼저 정리하고 넘어가야 하는 부분이 있는데요. 많은 분들이 공시지가와 실거래가를 비교하며 차이를 이야기 하곤 하는데, 사실 실거래가와 차이점을 논해야 것은 공시지가보다는 공시가격입니다.
그 이유는 아래에서 3가지 용어 개념에 대해 설명 드리면 자연스럽게 이해가 되실 것입니다. 따라서 먼저 실거래가와 공시가격의 차이에 대해 설명을 하고 그 다음 공시지가에 대해 알아보겠습니다.
우선 실거래가란 무엇인지부터 살펴보겠습니다.
실거래가란?
실거래가란 말그대로 부동산이 ‘실제로 거래되는 가격’을 뜻 합니다. 주택을 거래할 때 사고 파는 사람 둘이서 계약서를 쓰지요. 그때 계약서에 적는 실제 집값입니다.
이는 부동산을 사고 팔았을 때 내는 세금인 ‘양도세’와 ‘취득세’의 부과 기준이 됩니다.
- 부동산이 실제로 거래되는 가격
- 양도소득세, 취득세 부과 기준
부동산을 파는 사람 즉 양도하는 사람은 자신이 취득했을 때(샀을 때)와 양도할 때의 차익(이익)에 대한 세금인 양도소득세를 내야합니다. 그리고 부동산을 사는 사람은 취득세를 내게 되는데, 취득세는 실거래가에 취득세율을 곱해서 부과됩니다.
실거래가는 아래에서 살펴볼 가격과는 다르게 거래하는 사람들이 정한 가격이기 때문에 정부에 직접 신고를 해줘야 합니다. 계약 채결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 소유권 등기이전을 할 수 없습니다.
▶ 실거래가 조회 방법 : 국토교통부 실거래가 공개 시스템 또는 각종 어플로 조회 가능.
공시가격이란?
그 다음으로는 공시가격에 대해 알아보겠습니다. 공시가격이란 거래 시점 말고 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금입니다. 실거래가가 거래할 때에 내는 세금인 양도세와 취득세를 매기는 기준이라면, 공시 가격은 보유만 해도 내는 세금인 재산세와 종합부동산세 등을 산출할 때 기준이 됩니다.
공시가격은 정부와 자치단체가 선정합니다. 그 이유는 재산이 많으면 더 많은 세금을 부과 받게 되는데, 보유만 하고 부동산을 거래한 것이 아니라 집값을 매길 기준이 없게 되니 정부와 지자체에서 조사를 통해 가격을 정하고 공개해 놓은 공시가격을 활용하는 것입니다.
공시가격은은 토지와 주택 가격을 모두 포괄하는 개념입니다. 또한 공시가격은 위에서 말한 세금에 더해 건강보험료와 기초연금 산정의 기준이 됩니다. 건강보험료와 기초연금 또한 보유하고 있는 재산에 따라 산정되야 하기 때문입니다.
주택과 관련된 공시가격은 3부분으로 나뉘는데요. 오늘의 주제가 이것은 아니기 때문에 간략하게 정리만 하고 넘어가겠습니다.
✅ 주택공시가격
- 표준 단독주택 : 대표성 있는 22만 가구에 대해 정부가 책정한 가격
- 개별 단독주택 : 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 지자체가 발표한 나머지 단독주택 가격
- 공동주택 : 아파트와 빌라 등의 공동주택은 단독주택과는 다르게 표준 가격 없이 한번에 별도의 공시가격이 산정됨
✅ 공시가격 공시 시기
- 표준 단독주택 : 1월 말 발표
- 개별 단독주택·공동주택 : 4월 말 말표
▶ 공시가격 조회 방법 : 국토교통부 홈페이지에서 열람 가능
공시지가란?
이제 공시지가입니다. 앞서 살펴본 실거래가와 공시가격이 주택과 토지를 포괄하는 가격이었다면, 공시지가란 토지에 해당하는 가격입니다. 공지의 ‘지’가 한자 땅 지(地)입니다. 땅 위에 건축물을 포함하지 않은 땅값만 정의한 것이지요.
많은 분들이 공시지가와 공시가격을 같은 것으로 착각하거나 혼용해서 사용하는데 엄연히 다른 개념입니다. ‘토지+주택’가격이냐, ‘토지’만의 가격이냐로 기억하시면 되겠습니다. 공시지가는 토지보상금과 각종 부동산세 산정 기준이 됩니다.
공시지가도 개별주택과 마찬가지로 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나뉩니다.
✅ 공시지가
표준지 공시지가 : 전국에 있는 개별 토지 중에 대표성이 있는 약 50만 필지를 조사해 공시하는 단위 명적당(원/㎡) 땅 값
개별 공시지가 : 표준지 공시지가가 발표되면 나머지 개별토지에 대한 공시지가를 지차체가 정함
✅ 공시지가 발표 시기
표준지 공시지가 : 2월 말
개별 공시지가 : 5월 말
▶ 공시지가 조회 방법 : 국토교통부 홈페이지에서 열람 가능
여기까지 실거래가와 공시가격, 공시지가의 개념 차이에 대해 설명드렸습니다. 오래 걸렸습니다. 그러면 이제 여러분들이 가장 궁금해 하실 공시지가(공시가격)와 실거래가가 차이나는 이유를 아래에서 알려드리겠습니다.
공시지가, 실거래가 다른 이유는?
앞에서 살펴보셨듯이, 실거래가는 거래한 당사자 간에 정한 가격이고, 공시가격은 정부에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 가격입니다. 따라서 가격이 다를 수 밖에 없습니다.
또한 공시지가이든 실거래가이든 고정된 것이 아니라, 여러가지 상황 등에 따라 달라집니다. 용도 변경이나 개발 호재 등 여러 요인에 따라 공시가격과 실거래가가 비슷하기도 하고 몇배씩 차이가 나기도 합니다.
또한 공시지가는 1년에 한번만 정해지기 때문에 그 사이에 주변 개발 환경 등이 급격히 변해도 가격을 바로 반영할 수가 없습니다. 그렇게 때문에 차이가 나는 것입니다. 통상 공시가격은 실거래가에 비해 낮습니다.
오늘은 공시지가 실거래가 차이 등 부동산 가격에 대해 알아보았습니다. 간단하지는 않은 개념이지만 그렇다고 또 그렇게 어려운 개념도 아닙니다. 부동산을 보유하고 거래함에 있어서 이 정도 지식은 기본이기 때문에 어려우시더라도 확실히 이해하고 넘어가시면 많은 도움이 되실 겁니다.
매년 발표되는 부동산 공시가격이지만 매번 논란이 되는 이유는 정부가 이를 큰 폭으로 상승하려고 하고 있기 때문입니다. 실거래가와 공시가격의 간격이 줄어드는 추세입니다. 이는 즉 부동산 관련 세금도 더 많이 내야 한다는 의미이기 때문에 말이 많습니다. 부동산 투기를 막고자 함이라고 하는데, 뭐가 맞는지는 저도 잘 모르겠습니다.
오늘의 글이 도움이 되셨기를 바랍니다.