너 나 할 것 없이 내집마련을 꿈꿉니다. 하지만 전국적으로 집 값이 오르지 않는 곳이 없다는 것이 슬픈 현실이지요. 오늘은 그 꿈으로 다가서기 위한 가장 좋은 방법인 생애최초 특별공급의 자격과 소득기준, 자산기준 등 이 특별공급에 대해 잘 모르시는 분들도 이해하기 쉽게 전달해드리겠습니다.
목차
- 특별공급이란?
- 생애최초 특별공급이란?
- 생애최초 특별공급 자격
- 소득기준
- 자산기준
- 생애최초 특별공급 바뀐 부분
특별공급이란?
선거때만 되면 후보들의 단골 공약 중 하나는 ‘주택 공급’을 늘리겠다는 것입니다. 주택 공급이란 주택을 분양하거나 임대하는 것을 말합니다. 그러니까 주택 공급을 늘리겠다는 것은 주택을 분양하고 임대하는 것을 쉽게 하겠다는 것이지요.
주택공급에는 우선공급, 특별공급,일반공급 이렇게 3가지가 있습니다. 오늘 우리가 살펴볼 ‘생애최초 특별공급‘이 바로 여기서 ‘특별공급’에 해당하는것인데요. 특별공급에는 이것 말고도 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양, 외국인 특별공급 등이 있습니다.
✅ 우선공급 : 행정구역 변경 또는 주택 건설지역 변동으로 인해 기존 거주자들을 위해 우선적으로 공급해주는 것
✅ 특별공급 : 무주택자의 주택 마련을 위한 특별히 정해놓은 공급
✅ 일반공급 : 특별공급과 우선공급 외의 주택 공급에 해당
쉽게 이야기 해서 특별 공급이란 배려가 필요한 사회계층 중에서 무주택자의 주택 마련을 정책적으로 지원하는 것을 말합니다. 따라서 주택 공급 시 주택 물량 중 일부분을 특별공급 대상자에게만 따로 떼어서 제공을 해줍니다. 해당 공급 비율은 아래에서 확인해보세요.
위에서 확인할 수 있듯, 특별공급이 아무래도 공공성을 띄고 있다보니 민간분양보다 공공분양에서의 비중이 더 높습니다.(공공분양은 공공 주택 분양을, 민간분양은 민간주택의 분양을 뜻함. 그 주택간의 차이는 이곳을 참조)
그리고 특별공급이 무주택자에게 주택마련 기회를 먼저 주는 기회이기 때문에 특별공급의 당첨 횟수는 한 세대 당 평생 한번이며, 한 세대에서 한 명만 신청이 가능합니다.
그 외의 조건은 다음과 같습니다.
✅ 같은 공고에 한 명이 2건 이상 특별공급 신청을 하면 무효
✅ 다른 아파트라고 해도 당첨 발표일이 같은 곳은 신청 불가능
✅ 일반공급과 특별공급은 중복 신청이 가능하지만 특별공급에 당첨 됐을 시 일반공급 당첨은 무효
생애최초 특별공급이란?
특별공급 뜻에 대해 알아보았으니 이제 생애최초 특별공급이 무엇인지 본격적으로 알아보겠습니다. 생애최초 특별공급은 생전 처음으로 집을 사려는 사람에게 주어지는 아파트 공급 물량입니다. 분양권을 소유 이력 포함하여 한번도 주택을 소유해 본적이 없어야 합니다.
자격에 대해서 아래에서 조금 더 자세히 다루겠지만, 같은 가구에 사는 구성원 전체가 소유 이력이 없어야 합니다. 대상자는 전용면적 85㎡ 이하의 주택 물량의 일부를 추첨을 통해 분양 받을 기회를 얻게 됩니다.
*생애최초 특별공급은 국민주택과 민영주택 공급 2가지가 있음. 기존에는 국민주택 물량만 해당되었지만, 7·10 부동산 대책에 의해 2020년 9월부터 민영주택 물량이 추가 됨)
생애최초 특별공급 자격
생애최초 특별공급의 자격 요건은 다음과 같습니다.
생애최초 특공은 앞에서 언급했듯이, 공급물량이 국민주택과 민영주택으로 나뉩니다. 이 두 주택의 유형에 따라 소득조건 및 자산 조건이 다릅니다. 먼저 각각의 청약 조건은 다음과 같습니다.
✅ 국민주택 청약 조건
- 가입기간 12개월 이상
- 납입 횟수 12회 이상
- 저축액 600만원 이상
(투기, 청약 과열지구의 경우(수도권))
- 가입기간 24개월 이상
- 납입 횟수 24회 이상
- 저축액 600만원 이상
✅ 민영주택 청약 조건
- 청약기간과 납입 횟수 관계 없이 지역별로 예치 기준액을 만족해야 함
- 서울, 부산 – 300만원 이상
- 광역시 – 250만원 이상
- 경기도 및 그외 지역 – 200만원 이상
*예치 기준액은 청약 신청할 지역이 아닌 자신의 거주지 기준
청약 기준이 위의 조건을 만족했다면, 그 다음은 소득기준과 자산기준도 살펴보아야 합니다.
소득 기준
소득기준 또한 공공과 민간에 따라 다르고, 특별공급도 우선 공급과 일반 공급으로 또 다시 나뉩니다. 먼저 국민(공공)주택 소득 기준입니다.
여기서 확인할 수 있듯이 생애최초 특공의 전체 부분 중 70%는 우선공급에서, 30%는 일반공급에서 당첨자를 뽑게 됩니다.
여기서 말하는 소득기준이란 이전연도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득이 기준이 되는데, 이전연도 월평균 소득이 100% 이하이면 우선 공급에, 100~130% 구간이라면 일반 공급에 신청 가능합니다.
▶ 2021년 도시근로자 가구원수별 원평균 소득 확인하기
*생애최초 특별공급 자격을 확인할 때, 1인,2인,3인 이렇게 세 종류의 가구는 3인 가구 기준에 맞춥니다. 무슨 말이냐면 2021년 3인 가구의 월평균 소득은 6,240,520원인데, 1인가구나 2인가구도 총 소득이 624만원 이하라면 100% 이하 구간으로 들어가서 공공주택 -우선공급 기준에 들어간다는 것입니다.
그 다음은 민영주택 소득 기준입니다.
보신바와 같이 우선공급과 일반공급은 공공주택보다는 기준이 좀 더 완화된 수치로, 2021년 도시근로자 가구원수별 월평균 소득 130% 이하이며 우선공급에, 130~160% 구간이라면 일반공급에 신청할 수 있습니다.
우선공급과 일반 공급으로만 당첨자를 선정하는 공공주택과는 다르게 민영주택의 경우에는 ‘추첨제’ 방식이 도입되었습니다.
따라서 생애최초 특별공급의 주택 배정방식은 다음과 같습니다.
- 먼저 우선 공급에 해당하는 자들 중에서 당첨자를 선정(민영 주택 기준 전체의 50% 비중)
- 앞에서 탈락한 사람들과 일반공급에 해당하는 사람들 중 또 한번 당첨자 선정(민영 주택 기준 전체의 20%)
- 거기서도 탈락한 자들과 나머지 자격이 안돼서 우선과 일반에 지원하지 못해서 추첨제에 신청한 사람들 중 나머지 30%를 뽑음
자산기준
✅ 부동산 평가액이 2억 1,550만원 이하 (맞벌이 가구 등 소득기준 160% 초과 시 자산기준이 약 3.3억원으로 적용 됨)
✅ 자동차 평가액이 3,496만원 이하
생애최초 특별공급 바뀐 부분
✅ 미혼자도 민영주택 신청 가능
기존의 경우 혼인 중이거나 미혼이라도 자녀가 있어야만 신청이 가능했었는데요. 2021년 11월 이후로는 미혼자 또한 민영 물량에 한해서는 신청이 가능합니다. 미혼이고 1인 가구일 경우에는 소득 관계 없이 일반공급 신청을 할 수 있습니다. 단 조건은 60㎡ 이하의 주택만 가능합니다.
✅ 민영주택 추첨제 항목에서 자산 조건 생김
예전에는 민영주택 물량의 경우 자산 조건이 없었는데 현재는 생겼습니다. 기존에는 민영주택이어도 소득기준 160%이하까지만 신청을 할 수 있었는데, 추첨제가 도입되면서 소득 기준 160%를 초과해도 신청이 가능하게 바뀌었습니다. 단, 해당 세대가 보유한 부동산가액이 총 3.31억을 초과한다면 소득기준을 충족해도 신청할 수 없습니다.
오늘은 특별공급 중 가장 많은 사람들이 관심을 갖고 있는 생애최초 특별공급에 대해 살펴보았습니다. 청약 점수가 낮은 젊은 세대나 결혼하지 않는 사람들의 경우 청약 가점제에서 높은 점수를 보유하기가 비교적 쉽지 않기 때문에 추첨제 물량을 노리는게 유리한데요. 바로 이 추첨제가 적용되고 있는 것이 바로 오늘 알아본 생애최초 특별공급 물량입니다. 이제는 미혼인 사람에게도 기회가 생긴만큼 이 특공 자격을 잘 알아두셔서 청약에 신청하시고 당첨까지 되시길 바라겠습니다.
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