부동산 경매 절차 정리 – 초보가 꼭 알아야 할 경매 용어

날이 갈수록 물가는 오르고 현금 가치는 떨어지는 현재의 자본주의 사회에서, 경제 공부는 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 이러한 상황에서 특히 실물 자산인 부동산을 통해서 인플레이션의 위기를 준비하는 것은 바람직한 일입니다. 오늘은 부동산 투자에 입문하는 분들이 가장 먼저 관심을 갖는 것 중 하나인 경매에 대한 상식을 알아보도록 하겠습니다. 가장 기본이 되는 필수로 알아야 할 부동산 경매 절차를 세세히 알려드리고 경매 용어까지도 챙겨 가실 수 있습니다.

경매 용어

 

부동산 경매란?

일반적으로 ‘경매’라 함은 상품의 가격이 정해지지 않은 상태에서 구매 희망자(입찰자)들이 희망 가격을 적어내고, 그 중에서 최고가를 적은 사람이 낙찰하여 구매하는 것을 말하지요. 그러면 부동산 경매는 정확히 무엇일까요?

부동산 경매란 ‘채무자로부터 법원이 압류한 부동산을 경매로 내놓고 매각하여, 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제 집행’을 말합니다. 쉽게 말하면 빚을 못 갚고 있는 사람의 부동산을 압류하고 팔아서 그 빚을 갚아주는 일을 법원이 대신 해주는 것입니다.

 

부동산 경매와 매매의 차이점?

그러면 경매일반적인 부동산 매매와 어떤 차이가 있을까요?

일반적으로 우리는 부동산을 매입할 때 공인중개사 사무소에 가서 삽니다. 하지만 경매는 법원에서 부동산을 팔아서 우리가 법원에 가서 부동산을 사오는 행위라고 생각하시면 되겠습니다.

그러면 부동산 경매의 절차는 어떻게 될까요? 경매가 어떻게 시작하고 끝나는지, 그 흐름을 순서대로 하나씩 살펴보겠습니다.

부동산 법원 경매는 강제경매임의경매가 있습니다. 이 둘에는 여러가지 차이가 있지만 경매 절차 상으로는 거의 동일합니다. 이 둘의 차이점은 아래의 글을 참고하시면 쉽게 이해하실 수 있습니다.

 

부동산 경매 절차

부동산 경매 절차는 일단 가장 큰 틀로는 아래의 3가지 단계로 진행됩니다.

  1. 목적물 압류
  2. 경매를 통한 현금화
  3. 채권자의 채권을 변제

위의 절차를 가장 흔한 케이스로 예를 들자면, A라는 사람이 은행에서 대출을 한 후, 상환 기간이 다 되었는데도 갚지 못하고 있습니다. 그러면 법원에서는 채무자의 재산을 압류해서 경매에 내놓게 한 다음, 매각하여 채권자인 은행에게 빚을 갚게 해주는 것입니다. 이제 이 절차의 세부단계를 하나씩 알아보겠습니다.

 

1. 경매 신청 및 개시 결정

채무자 A가 빚을 채권자인 은행에서 돈을 빌리고 갚지 못하고 있다 하더라도, 은행이 A의 집을 바로 경매에 내놓을 권리는 없습니다. 먼저 법원에 ‘경매 신청’을 해야만 합니다. 채무자의 부동산을 판매해 달라는 신청인 것입니다.

신청을 해서 받아 들여지면 ‘임의경매 개시결정’ 사실이 그 집의 등기에 기록이 되며, 법원에서는 A에게 “빚을 갚아. 안 갚으면 너의 집 경매로 넘어갈거야.”라는 내용의 안내문을 보냅니다.

 

2. 배당요구 종기 결정 및 공고

이제 경매가 개시가 되면, 그 경매 물건의 매각으로부터 빚을 돌려받을 채권자들이 법원에 “내가 이 집에 받을 빚이 있다”라고 신청을 합니다. 이것을 ‘배당요구’라고 합니다. 그러면 법원에서 배당요구를 할 수 있는 기간을 지정해줍니다.(종기결정) “법원에다 빚이 얼마인지 알리고 이 날짜까지 배당 요구를 하세요”라고요.

부동산 경매 흐름

채권자들이 여러 명인 경우 돈을 돌려받을 순서를 배정받게 되는데, 그 순서는 법원에서 작성하는 배당표에 따라 결정됩니다. 배당표를 짜기 위해 법원은 배당요구 종기일까지 채권자들에게 필요한 서류를 제출하라고 통지하게 됩니다. 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란이나 법원게시판에 게시가 됩니다.

 

3. 매각 준비 (현황조사, 감정 평가 등)

이제 법원에서는 현장 방문을 합니다. 집행관이라는 사람들이 현장에 나와서 부동산의 현황, 점유관계, 차임, 보증금 등의 현황을 조사합니다. 그렇게 조사한 것을 ‘현황 조사서’라고 하는데, 이것을 법원에 공지를 하게 되고 그 것은 경매사이트를 통해 확인이 가능합니다. 만약 누군가가 이 물건의 경매에 참여하고 싶다고 한다면 법원경매사이트 등을 통해 해당 기록을 모두 참고할 수 있습니다.

감정평가

그 다음에는 이 물건이 얼마인지 가격을 매겨야 합니다. 법원에서는 감정 평가 회사에 의뢰를 하여 해당 물건을 평가하여 가격을 정하게 합니다.(감정 평가) 이렇게 지정된 감정가를 갖고 법원에서는 경매를 시작하게 됩니다.

주의 사항: 감정 평가를 한 시점과 실제로 경매가 시작되는 시점까지 약 6개월 ~ 1년이라는 시차가 있어서 가격이 달라지는 경우가 있다. 즉, 감정 평가 금액이 꼭 시세라고 할 수는 없다. 따라서 입찰을 하려 할 때에는 감정평가금액을 보는 것이 아니라 현 시세를 반드시 파악하고 있어야 한다. (경매 공부와 임장이 필요)

 

4. 매각 방법 지정 및 공고

법원에서는 이제, 언제 어떤 방식으로 경매가 진행될 것인지 공고를 합니다.(매각 공고) 입찰 방법은 2가지가 있습니다.

  1. 매수신청인이 매각 기일에 법원에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법
  2. 매수신청인이 지정된 입찰 기간 동안 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방법

이 두가지 중 법원이 선택해서 매각기일과 함께 공지합니다. 보통 매각 날짜 14일 전에 공고를 합니다.

 

5. 매각 실시

매각이 진행되면 매각 당담 집행관들이 입찰자들이 제출한 입찰표에 적힌 가격들을 공개해서 비교함으로, 최고가를 써낸 사람은 낙찰자가 됩니다. 최고가를 쓴 매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 입찰자들의 매수 보증금은 즉시 돌려받습니다.

 

6. 매각 결정절차

낙찰이 되면 이제 모든 절차들에서 문제가 없었는지 확인하는 2주동안의 매각 허가 기간이 주어집니다. 특별한 이상이 없고 이해관계인의 항고도 없다면  법원은 매각 허가를 확정합니다. 그러면 이제 낙찰자는 잔금을 내게 됩니다.

 

7. 잔금 납부 및 소유권 이전

법원이 지정해준 잔금 지급 기한 내에, 낙찰자가 잔금을 법원에 지불하면 법원은 등기에 낙찰자의 이름을 올려줍니다. 소유권이 이전되는 것입니다. 만약 기일내에 잔금이 치뤄지지 않으면 법원은 차순위 매수신고인이 있다면 그에게 매각 허가를 할 것인지 여부를 결정하고 차순위가 없다면 재매각을 준비합니다.

 

8. 명도

일반 부동산 매매 경매가 다른 점은, 일반 매매의 경우에는 잔금을 내면 그 때부터 매수인이 바로 들어가서 살 수 있지만, 경매의 경우는 잔금을 냈음에도 바로 들어가 살 수는 없습니다. 기존에 살고 있는 사람을 내보내야 하기 때문입니다. 이 것을 ‘명도’라고 합니다. 상황에 따라 다르지만 보통 3개월~6개월정도 걸리는 절차입니다.

부동산 경매

 

9. 배당 절차

이제 부동산 경매의 마지막 단계입니다. 경매 낙찰자가 명도를 진행하는 사이, 법원은 물건을 매각한 돈을 갖고 채권자들에게 돈을 나누어 줍니다. 이것을 ‘배당’이라고 합니다. 낙찰자가 잔금을 지불하면 대략 한달 후 쯤 배당 기일이 잡힙니다. 이제 채권자들이 그 기일 안에 법원으로 와서 자기 돈을 받아가게 됩니다. 여기까지 완료되면 경매 절차가 마무리 됩니다.


오늘 이렇게 전체적으로 부동산 경매의 절차와 함께 경매 용어에 대해 알아보았는데요. 사실 이 글을 읽고 계신분들 중 대부분은 경매에 참여하고자 하는 분들일 겁니다. 그 경우 이 모든 절차에 대해서 꼭 세세하게 아실 필요는 없지만, 전체적인 경매 절차 흐름은 기본적으로 알아야 하는 필수 지식입니다.

이제 또 다른 글들을 통해, 어떻게 경매에 참여할 수 있는지, 부동산 초보 입문자로서 경매에 대해 공부하려면 어떻게 해야하는지도 다룰 것이니 종종 방문해서 도움 얻어 가시길 바랍니다. 감사합니다.

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